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物業管理 優質生活好管家



物業管理 優質生活好管家 Property Management
幸福感是一種心理體驗,也是一種價值判斷,而人的幸福感,離不開生存必須的重要載體——房子。居住舒適度方面成為重要的考量,對于軟性的“尊享”追求,則更多的通過物業服務來體現。

美國物業管理
美國是一個典型的契約型社會,物業管理收費自然也離不開合同(契約)。美國各地物業管理合同對收費的規定往往要受所在地區、環境、設施和管理方式等的影響,收費標準和收費項目也是十分復雜的,但各地物業管理收費在原則上都必須以物業管理公司與業主之間達成的年度預算為基礎,在年度預算的基礎上可以給物業管理公司一定的收費機動權。

行業協會的作用
美國政府行政機構中沒有設立物業管理的行政管理部門,行業管理由行業協會承擔。行業協會辦有定期刊物,開設教育性專題講座和課程,為業主和物業管理公司提供交流的平臺。在美國,成立物業管理公司的手續比較簡便,只需符合一些基本的法定條件。但是美國的開發商一般只聘用知名度比較高的物業管理企業,新設立的企業市場拓展難度很大。另外,行業協會對物業管理企業的資質和從業人員的資格管理是比較嚴格的,比如在加利福尼亞州,規定取得資質的物業管理公司必須每4年接受45小時專業課程的培訓教育,才被認為主體合格;比如有的管理崗位人員必須取得相應的專業證書,公司管理人員必須持有大學畢業證書,有5年工作經驗,才能取得協會頒發的執業資格證書。

服務化的特點
專業化管理是美國物業管理最顯著的特點之一。美國的社會化分工十分明確,發展商開發樓盤后一般不管理自己開發的物業,而是找一家物業管理公司進行管理。物業管理公司一般只負責整個住宅小區的整體管理,具體服務內容由業主委員會征求業主意愿后決定。有關業務則由物業公司聘請專業的清潔、保安、設備維修等服務公司承擔。尤其是保安工作由安檢警察來做,安檢警察隸屬于警察局,具有執法權,可以對業主的違規違約行為進行處理。
企業經營規模龐大。美國一些規模大的物業公司,其內部管理模式、管理制度、管理程序都是統一的。如具有80年發展歷史、世界500強之一的Service Master公司是一家專業從事物業管理的服務型公司,年營業額超過73億美元,并創造了連續30年股價穩定增長的驕人業績。
美國的信息化程度比較高,社區的電腦管理系統中,不僅有物業管理公司的資料,還有住宅小區的各種圖紙和管線資料,以及業主和租戶的相關資料,為做好物業管理工作賦予了有效的信息支撐。
為了化解物業使用中的風險,減少業主和住戶的損失,物業管理費一般包含房屋保險的費用。房屋保險一般由業主保險和住戶保險等,當業主或住戶因自然災害等原因遭受損失時,有保險公司負責理賠。如果按住房價值每套10萬美元計算,則每戶每年的保險費約2032美元。

物業管理費的歸屬
美國的住宅小區一般都是敞開式的,既沒有圍墻,也沒有任何隔離物和門衛看守。美國小區中的公寓有兩種:一種是合作公寓,屋主沒有產權,只有股份,根據單元大小算出你占有大樓的股份比例;另一種是共有公寓,屋主擁有獨立產權。在美國,對于私人所有房屋的物業管理,既可以由私人業主自我管理,也可以委托專業物業管理企業進行管理。
美國公寓業主每月交的費用叫Common Charge(普通收費),也就是每個業主要承擔公寓之內公共部分的開支,例如大廳、走廊、樓梯、花園等水電煤消耗的費用,維修費、雇傭清潔工、警衛的工資等,也有人稱此費用為Maintenance Fee(維修、維持、保養、維護的報酬),大致意思是公寓的維持費。在美國,業主付多少Common Charge,根據業主擁有的單元占有公共部分的百分比計算。一般來說,單元付管理費多少是根據面積大小而定的。單元的層面高低與用途的不同,管理費會有些差別,層面高的單元會多付點,商業用途的單元也會多付點。新公寓只要開了盤,每一個單元就要付物業管理費,沒有賣掉的空房,物業管理費由建商付,一分錢都不能少。
國內物業管理費是根據政府的文件規定范圍而定。而美國的物業管理費,是由建商預算而定。公寓等級不同,服務不同,收費也就不一樣。一年以后,公寓的業主管理委員會根據大樓的實際收支作評估,可重新制定收費標準。


法國物業管理
在法國,房地產商在賣出第一件商品房前必須為自己的樓盤配備一個物業管理公司,對物業公司的選擇往往是隨機的,其標準通常是就近或口碑。大部分業主按規定期限入住后,物業公司開始運作,而房地產商原則上從此與物業公司兩不相干,物業公司的“新老板”變成“業主大會”,它將以經理人的形式不折不扣的執行業主大會的決議。


韓國、日本物業管理
在韓國首都首爾,所有的物業管理和居民所享受的服務都不是無償的。居民每月都要向管理事務所交納相當金額的管理費。管理費的收繳具有較高的透明度,管理事務所定期要把管理費的收繳內容和開支情況,詳細地列出清單交給每個住戶,接受群眾監督。管理事務所的職員在上崗前必須接受區一級專業培訓,考試合格后才能被聘用。

人員素質高
目前,韓國和日本物業管理的基本法律是區分所有法(區分所有權法)。物業管理中所涉及的大部分法律關系,如業主與業主的關系,業主大會和業主委員會的產生,業主與物業管理企業的關系等,均在區分所有法中得到闡述或體現。
為了進一步規范物業管理,日本還頒布了專門的物業管理法律對物業管理涉及的各類法律關系,特別是對從業的公司、人員的資格規定以及管理者與業主之間的權責更關系作了更加明確的規定。此外,韓國和日本實行市場經濟多年,以市場規則為基礎建立的法律體系非常完善。這方面也有利于物業管理的發展。
韓國、日本對從事物業管理的企業、人員均有很高的要求,并重視對從業人員的培訓教育。韓國、日本的物業管理企業均需領取特別的經營許可證才能夠從事物業管理。物業管理從業人員必須經過一定的考試并取得資格后才能擔任管理職務。日本以前對物業管理企業及從業人員的管理比較松散,造成物業管理服務質量差、管理水平低,居民不滿意。針對這種情況,日本在法律中對物業管理企業和從業人員進行了嚴格的規定。法律的實質性條款共有六章,其中兩掌是關于企業和人員的資格,考慮及登錄等問題的。

專業化水平高
韓國從戰后、日本從明治維新后就開始建立資本主義市場經濟體制。其私權意識、等價交換意識很強。這種意識反映在物業管理上,一是公眾積極參與物業管理,二是業主接受花錢買服務的管理形式。由于激烈的市場競爭,各種物業公司的服務收費水平平均化,所以業主的費用標準相對明確,及同類物業業主負擔的費用基本一樣,大家都知道其基本的費用標準,如果拒付物業管理費是違背社會道德規范和國家法律的。
韓國、日本的物業管理發展水平較高。韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較整齊。房屋的維修保養及時,沒有失修失養的現象;大廈及住宅均很清潔,基本沒有衛生死角。韓國、日本一般居住區的管理水平大約達到北京市的全國優秀小區的管理水平。
韓國、日本的物業管理專業化水平高的另外一個表現是其社會分工的程度也高。物業管理企業與社會其他水、電、氣、維修等行業的分工和協作關系緊密。特別值得關注的是,在一些比較小的住宅或大廈中,業主們比較容易地通過這種高度專業化的社會分工實現自我管理。
韓國、日本物業管理發展的一個特點是政府依靠社會中介組織實現對物業管理行業的規范和管理。韓國物業管理的全國性組織是住宅管理士協會,日本相關的全國性組織則比較多,如高層樓宇管理系誒會、電梯管理協會、住宅管理協會等等。這些協會一方面為會員提供市場信息、人員培訓等服務,另一方面也從事行業規范化的工作。特別應該提出的是,日本在《關于推進公寓管理規范化的法律》中專門設定一章,規定要成立“推進物業管理正規化中心”。中心為財團法人,全國僅設一個。中心的主要任務是幫助管理工會(業主委員會)推進物業管理的正規化。


關于物業管理費用的中西方理念差異
過去,我們的業主大多數是租房,除了房屋租金以外沒有其他住房費用發生;即便是少數擁有私產的業主除了買房、造房或修房時要發生一筆費用,其他的除每年一次的“地租”費用以外一般不用自己再有花費。而現在不同了,除了買房時需要一筆不小的開銷外,還要定期繳納管理費用和維修費用,對于這項長期的房地產消費,人們還未在消費意識上形成概念,進而很難列入日常消費計劃,因此容易產生抵觸現象。
這樣一比較,中西方在物業管理理念上的差距就顯而易見了。由此,在繼續完善物業管理法律法規的配套建設,包括建立社會和個人的誠信機制的同時,要解決收費難題還必須加強已有的法律法規宣傳,加快提高消費者和業主的房地產消費的整體意識。

培養消費觀念
實踐中,通過溝通和宣傳可以增強相互理解、改善相互的關系,可以改變人們的認識和觀念,營造出和諧的物業管理氛圍。例如,某年秋天,國內的某小區的業主投訴,反映小區的道路樹葉沒有掃干凈。詢問投訴人:今天有沒有看到清潔工?回答是:她還在前面道路上清掃。后經了解,由于當天風力很大,又值落葉季節,清潔工剛掃到前面的道路,后面馬上又出現落葉。當物業將情況回復時,業主并不滿意,認為物業管理公司應該增加清掃人手,循環保潔。如果這時物業簡單的以“根據《物業服務合同》約定的標準”為理由來解決,肯定會引起業主的不滿。于是,物業利用召開樓組長月會的機會,向大家描述“巴黎某小區整潔的道路兩旁上覆蓋著一層落葉,整個生活區平添一抹令人心曠神怡的金色光輝”之景象,還將這組照片制成影像,以考察歐洲居住區為主題向小區樓長播放介紹,讓大家了解西方是允許草地上有落葉的審美習慣,而且是清潔工用專業用鼓風機將落葉均勻地吹到路邊……通過共享,讓大家品味發達國家的歷史、文化積淀,以及由此產生的生活理念,寓教于欣賞之中。在提升業主境界的基礎上,物業恰到好處的推出質價相符的等級收費標準,使該小區沒有了類似以往不盡合理的投訴,業主對公司的服務質量也贊賞有加,實現了社會效益、環境效益和經濟效益的統一。
現在消費者維權意識都很強,在各類條例逐步深入人心的今天,人們的維權行為也將更加理智。業主、業委會比以往任何時候更加理解支持物業管理公司的工作,甚至比物業管理公司更關心業主中不交管理費的情況,催促物業管理公司加大催繳力度。對于無正當理由而拒交管理費的個別住戶,業委會明確表態堅決支持采用法律訴訟。當然,并不主張大范圍采用法律手段,以疏導為主,提高廣大業主的物業管理消費意識,才是提高收費率的上策。如果業主都像法國業主一樣珍惜自己的繳費信用,物業管理收費難的情況自然迎刃而解了。


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